PIU NESP
PIU (Projeto de Intervenção Urbana) do NESP (Novo Entreposto de São Paulo)
> Local: São Paulo, SP .
> Data: 2016.
> Cliente: NESP
> Primeiro PIU aprovado na cidade (SMDU, SP Urbanismo).
O NESP (Novo Entreposto de São Paulo) em Perus
O metabolismo urbano da cidade de São Paulo opera de forma disfuncional na maior parte de seu território, com um modelo do século 20 e uma dinâmica do século 21.
A rede logística e a cadeia de abastecimento alimentício da cidade são típicas deste grave descompasso, sintomatizado em uma enorme quantidade de caminhões que circulam pelo tecido urbano, aumentando os congestionamentos e poluindo bairros residenciais. Esta situação traz hoje prejuízos à própria logística de abastecimento e distribuição, com ineficiência e desperdício.
A chegada do NESP à região de Perus é peça fundamental na engrenagem que constrói uma rara oportunidade estratégica de desenvolvimento urbano para a cidade.
Perus, vetor noroeste de São Paulo, possui a vocação ideal para constituir-se no grande polo logístico da cidade e da Região Metropolitana, ao estar localizado nas bordas da cidade e junto à melhor rede de distribuição logística e de transporte de cargas do país: rodovias Bandeirantes e Anhanguera, Rodoanel, ferrovia, o futuro Ferroanel e ainda o potencial futuro aeroporto de Caieiras.
Este polo logístico já faz parte do planejamento estratégico da Macrometrópole e da Região Metropolitana e foi sinalizado no novo PDE. Ou seja, a implementação do NESP em Perus é uma ação bem-vinda e consonante aos planos vigentes.
O NESP, empreendimento totalmente privado e constituído por permissionários que operam no setor do abastecimento há décadas, propõe-se a ser o mais moderno e eficiente entreposto do país, com uma implantação gradativa e planejada – cresce enquanto a infraestrutura de suporte também se expande, configurando-se nas próximas décadas em um condomínio logístico de aproximadamente quatro milhões de metros quadrados.
Com sua implementação, a região de Perus beneficia-se daquilo que é mais carente: empregos (estimativa de mais de 30 mil vagas qualificadas), em consonância com a estratégia apontada no PDE de levar oportunidades de trabalho às regiões periféricas predominantemente residenciais, cooperando na redução dos movimentos pendulares (residência-trabalho) que tanto afligem a população, especialmente a mais necessitada.
Perus beneficia-se, também, com a preservação de grandes áreas verdes e doação de áreas institucionais por parte do grupo empreendedor, que somam mais de 700 mil metros quadrados, com claros benefícios socioambientais à população local. Haverá recuperação e preservação de áreas verdes, criação de parque público e área para receber futuros equipamentos públicos destinados à saúde e educação, demandas importantes da região.
A cidade pode ser reinventada através de ações sistêmicas, táticas e estratégicas. O NESP vem ao encontro de demandas urgentes e integra-se a um conjunto de sinergias de caráter estrutural. Temos aqui um desejável projeto “ganha-ganha”.
São Paulo tem uma rara oportunidade de se reinventar em um de seus gargalos estruturais – a rede logística de abastecimento de alimentos - e requalificar uma região carente, Perus.
Perus, inserida na região do Vale do rio Juqueri e da Serra da Cantareira, foi zona de passagem de tropas militares e importante entreposto de abastecimento (!) durante o período colonial e sob a vigência do Império, quando surgiram a atual Av. Raimundo Pereira de Magalhães, ou Estrada Velha de Campinas, e a Estrada São Paulo-Jundiaí. Faz parte do antigo caminho para a região de Campinas e Jundiaí. Atualmente a região é servida pela Linha 7 – Rubi – da CPTM, pelas Rodovias dos Bandeirantes e Anhanguera e pelo Rodoanel Mario Covas e possui o maior parque da cidade, o Parque Anhanguera.
Porém, a região de Perus foi ao longo das décadas se tornando receptáculo de destinações indesejáveis (lixão, cemitério de presos políticos, fábrica de cimento poluente).
Neste sentido, a chegada do NESP é potencial boa nova para a região: oportunidade única de reverter tal tendência histórica e de reverter o status de bairro-dormitório, como uma das regiões periféricas da cidade com alguns dos piores indicadores econômico-sociais e de qualidade de vida (por exemplo, Perus possui um dos piores IDH da cidade, 0,772, estando na 83º posição dentre os 96 distritos da cidade; a renda domiciliar per capita é de aproximadamente R$ 1.014 – Subprefeitura).
As externalidades positivas são relevantes:
> o maior benefício é justamente a maior demanda da região: geração de emprego e renda (mais de 30.000 vagas; empregos com maior renda);
> trabalhar e morar perto (objetivo do PDE) – melhora a mobilidade e a qualidade de vida;
> a localização foi estudada cuidadosamente – trata-se escolha adequada;
> foi disputado por outras localidades mais ricas (Barueri, Suzano);
> não deve haver transtornos à região: os caminhões terão acesso exclusivo pela Rodovia dos Bandeirantes e não circularão no bairro;
> as atividades não são poluentes;
> haverão centralidades internas com todos os serviços e facilidades aos trabalhadores do NESP;
> promove sinergias para a vocação da região que vem se preparando recentemente para receber um grande polo logístico (p.ex.: Perus possui uma ETEC com ensino de logística).
Assim, a implantação do NESP oferece a oportunidade de se fazer um turning point positivo na região com medidas compensatórias e estruturadas para que durante os próximos 50 anos os empreendedores consigam construir sustentadamente o entreposto e toda a cadeia produtiva associada. Haverá fases subsequentes para a implantação gradativa do empreendimento de forma planejada para que os impactos sejam bem absorvidos e trabalhados coordenadamente.
Lembre-se ainda que há atualmente mais de 8.000 unidades habitacionais em projeto e licenciamento na Subprefeitura de Perus, além de outras ações privadas com suporte de planejamento público, garantindo que o futuro do planejamento qualificado terá o necessário cuidado.
Ao pensar em desenvolvimento socioeconômico para os próximos 50 anos exige-se educação qualificada para o mesmo período, de forma a diferenciar o desenvolvimento da região em modelo distinto do que aquele que a deixou como depósito de várias atividades nocivas, como o lixo, por exemplo, não parecendo ser adequado que, após o enfrentamento do fechamento do aterro sanitário que já aconteceu (Aterro Bandeirantes), a região não fosse premiada com o planejamento de ações mais consistentes e de maior valor agregado. Ao se direcionar o investimento privado com este conteúdo para a região, a articulação entre os governos municipal, estadual e federal será fundamental para o sucesso desta construção coletiva.
Talvez a questão não seja identificar o NESP como aquele empreendimento que resolverá os problemas de equipamentos públicos e abastecimento da região, mas sim considerar que seu papel, a logística, é o fundamental do Programa de Interesse Público, porque estratégico. Apesar de o NESP ser inteiramente privado e não poder se responsabilizar por todas as demandas públicas do seu entorno, este se responsabilizará por algumas, pois haverá destinação de áreas públicas, conforme os parâmetros desenvolvidos no PIU e assinalados no consequente decreto.
Porém, a responsabilidade destes estudos é de apresentar as diversas questões envolvidas em empreendimento deste porte e endereça-las, aí inclusas as externalidades positivas e o endereçamento das medidas mitigatórias das eventuais negativas (objeto dos futuros estudos de impacto), assim como demonstrar o Programa de Interesse Público dentro do escopo do Termo de Referência para os Estudos Técnicos, previamente aprovado e cujo conteúdo se apresenta a seguir.
O PIU: Projeto de Intervenção Urbana
Os Projetos de Intervenção Urbana (PIU) são os estudos técnicos necessários a promover o ordenamento e a reestruturação urbana em áreas subutilizadas e com potencial de transformação na cidade de São Paulo de acordo com o Marco Regulatório do Desenvolvimento Urbano municipal: trata-se do Artigo 136 do Plano Diretor Estratégico (PDE; Lei no. 16.050/2014). O Zoneamento (Lei Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – no. 16.402/16) em seu Artigo 15. Determina que as Zonas de Ocupação Especial (ZOE) (...) necessitem de disciplina especial de parcelamento, uso e ocupação do solo com elaboração de PIU, aprovado por decreto, observados os coeficientes de aproveitamento estabelecidos por Macroárea conforme Quadro 2A da Lei n. 16.050/16.
Estando grande parte do território do Novo Entreposto de São Paulo (NESP) dentro de áreas de ZOE, configura-se a necessidade deste PIU (PIU – NESP).
Estes estudos apresentam assim o programa de interesse público do NESP, inserido no âmbito do Termo de Referência para os Estudos Técnicos - aprovado pela Prefeitura de São Paulo, através da São Paulo Urbanismo e Secretaria de Desenvolvimento Urbano (SMDU) -, tendo ainda absorvido e direcionado contribuições da sociedade advindas da Consulta Pública e da Audiência Pública realizadas, além da constante interação com técnicos da Prefeitura.
O objetivo do PIU-NESP é subsidiar a Prefeitura a determinar os parâmetros urbanísticos em ZOE.
Em fase anterior foi apresentado o Diagnóstico da área objeto da intervenção, com caracterização dos seus aspectos sócioterritoriais e ambientais e agora estes estudos apresentam, baseados no Termo de Referência para os Estudos Técnicos:
> Proposta de ordenamento urbanístico
> Modelagem econômica da intervenção proposta
> Definição do modelo de gestão de sua implantação
Além da Proposta de minuta de decreto.
Neste sentido, é importante destacar a segurança oferecida à gestão pública advinda desta nova e inovadora legislação urbanística, onde a ZOE e o PIU demandado, configuram passos fundamentais para que houvesse o ambiente institucional suficiente para o planejamento futuro do respectivo território e entorno.
Ou seja, a elaboração do PIU é entendida como importante ferramenta, construída pelo poder público municipal através da SMDU e SPUrbanismo, para discutir e instruir a elaboração de um decreto que permitirá a definição de parâmetros para o licenciamento e implantação futuros do NESP, com suas atividades de logística, comércio e abastecimento e atividades acessórias.
Pela própria lógica de elaboração de projetos de infraestrutura e de edificações, apenas de posse dos parâmetros construtivos e urbanísticos é possível se fazer um projeto que permita incorporar os elementos necessários para - aí sim - serem conduzidos e discutidos os estudos que endereçam estas questões. Desta forma, o PIU tem a função de elencar estes estudos futuros, como mecanismo de complementação da concepção urbanística, necessária a um projeto desta envergadura e a sua adequada relação com a cidade.
Por outro lado, a complexidade dos estudos efetuados cumpre um papel essencial na formulação das diretrizes de desenvolvimento para o futuro. No processo de ampla discussão ocorrido na elaboração deste documento – o processo de elaboração do PIU -, a percepção das dificuldades promove a alavancagem do sistema de participação geral e inaugura um campo institucional de debates e diálogos e de pactuação com a sociedade dos parâmetros urbanísticos para a construção coletiva de um projeto urbanístico de grande impacto na cidade.
Neste estudo serão mencionadas diversas questões que impactam positivamente a inserção urbanística deste projeto na cidade e outras que endereçam mitigações de possíveis externalidades negativas, ainda que muitas destas questões só possam e devam ser devidamente definidas no futuro, pois são pontos a serem resolvidos, projetados e dimensionados no detalhamento do trabalho, ou seja, quando efetivamente se iniciarem os estudos, planos e projetos de implantação do NESP e todos os passos de análises e aprovações, inclusive os Estudos de Impacto Ambiental (EIA).
Assim, os estudos revelam a preocupação, por exemplo, em usar as áreas verdes de preservação com a visão de integração entre os espaços com permanência humana e os necessários ao bom funcionamento operacional do entreposto (o condomínio logístico), que requer a circulação de veículos de carga de largo porte de dia e à noite (carretas enormes), o que o tornaria incompatível uma localização lindeira à ocupação urbana.
A integração com o tecido urbano existente deverá ocorrer através das áreas de transição entre o Condomínio Logístico e Perus, junto às áreas públicas (institucionais), seu viário de acesso público conectado à malha viária de entorno em pontos estratégicos e o potencial recebimento de diversos equipamentos públicos, além de dialogar com os projetos colocalizados da região existentes (sistemas viários e de transporte público, equipamentos sociais, a Estada de Ferro Perus Pirapora, o Parque Luta dos Queixadas e o Parque Anhanguera, a antiga Fábrica de Cimentos, etc.) e toda a infraestrutura pública necessária para sua inserção e para o entorno. Discutir e endereçar os melhoramentos públicos necessários à região neste PIU não significa que o NESP sozinho será responsável por sua implantação. Significa que serão necessários investimentos públicos e privados somados para que o projeto possa trazer todos os benefícios previstos e seu impacto possa ser absorvido de modo planejado e sustentável para a região ao longo do longo processo faseado e planejado de implantação.
Ou seja, os Estudos Técnicos do PIU endereçam diversas questões sensíveis à interface do NESP com a região de Perus, aponta as possibilidades de mitigação de eventuais externalidades negativas e sinaliza as oportunidades potenciais de uma desejável interface pública na transição entre o projeto e a cidade: nas áreas de destinação institucional e nas conexões com a cidade se apontam diversas possibilidades de acolhimento de equipamentos públicos de importante demanda pela população local; sugere-se possibilidades de novos traçados viários no entorno e infraestrutura de suporte.
Finalmente, deve-se lembrar que o processo de definição do PIU não é ainda a etapa do licenciamento ou da aprovação do projeto, mas sim momento anterior a estes, configurando-se como o pedido de autorização para início dos projetos, que ao final terão, uma vez aprovados pela Prefeitura, parâmetros urbanísticos fixados por um decreto específico do PIU-NESP.